Защита прав собственника земельного участка при самовольном возведении на нем объектов, не обладающих признаками недвижимой вещи

Защита прав собственника земельного участка при самовольном возведении на нем объектов, не обладающих признаками недвижимой вещи

В статье рассматривается дело Арбитражного суда Хабаровского края № А73-20595/2018.

Как следует из материалов дела, администрация города Хабаровска (далее –Администрация, истец) обратилась с иском в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Маркиз» (далее – Общество, ответчик) о признании нежилого здания самовольной постройкой и об обязании ответчика в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу за счет собственных средств осуществить снос самовольной постройки, включая пристроенный к нежилому зданию железобетонный каркас, а также привести спорный объект – торговый павильон в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом 2004 года путем демонтажа металлического навеса, расположенного вдоль здания павильона.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда, требования администрации удовлетворены частично: нежилое здание с пристроенным к нему железобетонным каркасом признано самовольной постройкой с возложением на Общество обязанности осуществить за счет собственных средств снос данной самовольной постройки в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Администрация не согласилась с вынесенными судебными актами в части частичного отказа в удовлетворении исковых требований. Оспаривая решения судов первой и апелляционной инстанций, истец сослался на положения статьи 304 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и указал, что отсутствие у металлического навеса признаков самостоятельного объекта недвижимости не влечет необоснованность иска, поскольку данная конструкция, как установлено судебной экспертизой, имеет существенные дефекты и создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Обстоятельства данного дела следующие. Общество в 2005 году зарегистрировало право собственности на здание торгового павильона, расположенного на земельном участке, права на пользование которым у ответчика не оформлены. Кроме принадлежащего ответчику объекта недвижимости на данном земельном участке расположены недостроенная пристройка, некапитальный павильон и навесы, которые примыкают непосредственно к капитальному объекту.

В заключении эксперта ООО «Строй-ДВ», составленном по результатам проведенной дополнительной судебной экспертизы, сделаны следующие основные выводы: здание торгового павильона и нежилое здание (пристройка) являются независимыми и самостоятельными; результат работ, выполненных при возведении пристройки, не квалифицируется как реконструкция торгового павильона; на металлический навес отсутствует проектная документация; объемный железобетонный каркас не пригоден к эксплуатации; металлический навес и объемный железобетонный каркас не соответствуют требованиям СНиП и СП, при их эксплуатации существует опасность для пребывания людей, необходимо проведение мероприятий по усилению конструкций.

Принимая решение о признании постройки самовольной и об обязании о ее сносе, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статьи 222 ГК РФ и разъяснениями, приведенными в пунктах 22, 24 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление №10/22) и пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Так, согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (абзац третий пункта 2 ст.222 ГК РФ).
Согласно пункту 24 Постановления №10/22 по смыслу указанной правовой нормы ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

Отказывая в части требования об обязании привести спорный объект в первоначальное состояние, суды первой и апелляционной инстанций сослались на пункт 29 Постановления №10/22, в соответствии с которым положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом. При этом суды указали на выводы эксперта, согласно которым технические характеристики конструкции металлического навеса свидетельствуют о том, что он не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, не относится к объектам недвижимого имущества. Кроме того, металлический навес не является и реконструкцией объекта капитального строительства – торгового павильона, поскольку в данном случае в результате не создан новый объект недвижимости.
Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа судебные акты первой и апелляционной инстанций изменены, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд округа руководствовался нижеследующим.

Согласно положениям статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение (пункт 45 Постановления № 10/22). Статьей 60 ЗК РФ предусмотрено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе в случаях самовольного занятия земельного участка (подпункт 2 пункта 1); действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (подпункт 4 пункта 2).

В соответствии с пунктом 2 статьи 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет (пункт 3 статьи 76 ЗК РФ). Поскольку судами установлено и подтверждается материалами дела, что Общество самовольно возвело пристройку к принадлежащему ему торговому павильону в виде металлического навеса, который согласно заключению судебной экспертизы не соответствует строительным нормам и правилам, а также создает угрозу для жизни и здоровья неопределенного круга лиц, то требования Администрации о демонтаже такого опасного объекта также подлежали удовлетворению на основании приведенных выше норм гражданского и земельного законодательства.

В рассматриваемом случае арбитражным судам надлежало рассмотреть заявленные требования по существу исходя из фактических обстоятельств правоотношений, определив при этом, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по настоящему делу (пункт 3 Постановления № 10/22 и пункт 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Отказ в иске со ссылкой на неправильный выбор способа судебной защиты (при формальном подходе к квалификации заявленного требования) недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

С учетом изложенного кассационная жалоба Администрации признана судом округа обоснованной и подлежащей удовлетворению.


Сергей Гребенщиков, судья Арбитражного суда Дальневосточного округа,
Кирилл Полёгкий, помощник судьи Арбитражного суда Дальневосточного округа

Возврат к списку