Защита прав собственника земельного участка при самовольном возведении на нем объектов, не обладающих признаками недвижимой вещи

В статье рассматривается дело Арбитражного суда Хабаровского края № А73-20595/2018.

Как следует из материалов дела, администрация города Хабаровска (далее –Администрация, истец) обратилась с иском в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Маркиз» (далее – Общество, ответчик) о признании нежилого здания самовольной постройкой и об обязании ответчика в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу за счет собственных средств осуществить снос самовольной постройки, включая пристроенный к нежилому зданию железобетонный каркас, а также привести спорный объект – торговый павильон в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом 2004 года путем демонтажа металлического навеса, расположенного вдоль здания павильона.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда, требования администрации удовлетворены частично: нежилое здание с пристроенным к нему железобетонным каркасом признано самовольной постройкой с возложением на Общество обязанности осуществить за счет собственных средств снос данной самовольной постройки в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Администрация не согласилась с вынесенными судебными актами в части частичного отказа в удовлетворении исковых требований. Оспаривая решения судов первой и апелляционной инстанций, истец сослался на положения статьи 304 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и указал, что отсутствие у металлического навеса признаков самостоятельного объекта недвижимости не влечет необоснованность иска, поскольку данная конструкция, как установлено судебной экспертизой, имеет существенные дефекты и создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Обстоятельства данного дела следующие. Общество в 2005 году зарегистрировало право собственности на здание торгового павильона, расположенного на земельном участке, права на пользование которым у ответчика не оформлены. Кроме принадлежащего ответчику объекта недвижимости на данном земельном участке расположены недостроенная пристройка, некапитальный павильон и навесы, которые примыкают непосредственно к капитальному объекту.

В заключении эксперта ООО «Строй-ДВ», составленном по результатам проведенной дополнительной судебной экспертизы, сделаны следующие основные выводы: здание торгового павильона и нежилое здание (пристройка) являются независимыми и самостоятельными; результат работ, выполненных при возведении пристройки, не квалифицируется как реконструкция торгового павильона; на металлический навес отсутствует проектная документация; объемный железобетонный каркас не пригоден к эксплуатации; металлический навес и объемный железобетонный каркас не соответствуют требованиям СНиП и СП, при их эксплуатации существует опасность для пребывания людей, необходимо проведение мероприятий по усилению конструкций.

Принимая решение о признании постройки самовольной и об обязании о ее сносе, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статьи 222 ГК РФ и разъяснениями, приведенными в пунктах 22, 24 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление №10/22) и пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Так, согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (абзац третий пункта 2 ст.222 ГК РФ).
Согласно пункту 24 Постановления №10/22 по смыслу указанной правовой нормы ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

Отказывая в части требования об обязании привести спорный объект в первоначальное состояние, суды первой и апелляционной инстанций сослались на пункт 29 Постановления №10/22, в соответствии с которым положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом. При этом суды указали на выводы эксперта, согласно которым технические характеристики конструкции металлического навеса свидетельствуют о том, что он не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, не относится к объектам недвижимого имущества. Кроме того, металлический навес не является и реконструкцией объекта капитального строительства – торгового павильона, поскольку в данном случае в результате не создан новый объект недвижимости.
Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа судебные акты первой и апелляционной инстанций изменены, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд округа руководствовался нижеследующим.

Согласно положениям статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение (пункт 45 Постановления № 10/22). Статьей 60 ЗК РФ предусмотрено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе в случаях самовольного занятия земельного участка (подпункт 2 пункта 1); действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (подпункт 4 пункта 2).

В соответствии с пунктом 2 статьи 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет (пункт 3 статьи 76 ЗК РФ). Поскольку судами установлено и подтверждается материалами дела, что Общество самовольно возвело пристройку к принадлежащему ему торговому павильону в виде металлического навеса, который согласно заключению судебной экспертизы не соответствует строительным нормам и правилам, а также создает угрозу для жизни и здоровья неопределенного круга лиц, то требования Администрации о демонтаже такого опасного объекта также подлежали удовлетворению на основании приведенных выше норм гражданского и земельного законодательства.

В рассматриваемом случае арбитражным судам надлежало рассмотреть заявленные требования по существу исходя из фактических обстоятельств правоотношений, определив при этом, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по настоящему делу (пункт 3 Постановления № 10/22 и пункт 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Отказ в иске со ссылкой на неправильный выбор способа судебной защиты (при формальном подходе к квалификации заявленного требования) недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

С учетом изложенного кассационная жалоба Администрации признана судом округа обоснованной и подлежащей удовлетворению.


Сергей Гребенщиков, судья Арбитражного суда Дальневосточного округа,
Кирилл Полёгкий, помощник судьи Арбитражного суда Дальневосточного округа

Возврат к списку